Na realitnom trhu už dominujú kupujúci a nie predávajúci

Ceny nehnuteľností na Slovensku už klesajú dva štvrťroky za sebou. Síce iba mierne, ale nezadržateľne. Úroky na hypotékach naopak stúpajú. Predávajúci už pochopili, že ak chcú predať svoju nehnuteľnosť, musia ísť s cenou v ústrety vyčkávajúcim kupujúcim, tvrdí v rozhovore pre Finsider konateľ realitnej kancelárie Grahams Marián Tomko.

V rozhovore sa dočítate:

• Či sa dnes oplatí kupovať investičný byt
• Ktoré údaje o cenách nehnuteľností sú presnejšie
• Prečo neklesajú ceny všade
• Ktorí developeri budú musieť znižovať ceny bytov
• Či budeme mať znovu hypotéky za menej ako jedno percento

Mám známeho, ktorý už od roku 2018 čaká na výrazný pokles cien bytov a domov. Dočká sa v tomto roku?

Rozlišoval by som kúpu nehnuteľnosti na investíciu a pre osobnú potrebu. Momentálne nie je priaznivé obdobie na kúpu investičného bytu, už sa to neoplatí.

Prečo?

Výnosnosť investičnej nehnuteľnosti sa počíta ako mesačný čistý príjem bez energií z prenájmu bytu krát 12. Dostanete hrubý ročný výnos, od ktorého treba ešte odpočítať daň z nehnuteľností, poistenie, úroky a daň z príjmu. Kúpnu cenu nehnuteľnosti vydelíte touto sumou a dozviete sa, koľko rokov bude trvať, kým sa vám vložené peniaze vrátia. Ak to premeníte na percentá, zistíte, že nehnuteľnosť v Bratislavskom kraji prinesie približne 2 až 4 percentá ročne. Neriešim perspektívnu hodnotu nehnuteľnosti, keďže neviem, kedy ju budem predávať. Samozrejme, ak nehnuteľnosť predáte v správnom období, tak viete ťažiť z vyššej predajnej ceny a vaša investícia bude výnosnejšia. Ak berieme do úvahy, že hypotekárne úvery sa teraz pohybujú nad 4 percentami, tak sa to neoplatí.

Ak mám investičný byt bez hypotéky, zmení sa situácia?

Ak máte vlastné zdroje, tak máte na trhu k dispozícii investičné nástroje, ktoré poskytujú výnosnosť okolo garantovaných šesť percent s akceptovateľným rizikom. Preto sa teraz kupovať investičný byt neoplatí.

Čo ak potrebujem zabezpečiť bývanie pre vlastnú rodinu?

Vtedy sa kupovať oplatí. Hodnota bytu pre vlastnú potrebu v dlhodobom horizonte zvykne rásť, a preto pokiaľ chcete mať vlastnú nehnuteľnosť, alebo je to pre vás výhodnejšie ako výška prenájmu podobnej nehnuteľnosti, tak by ste nemali váhať. V prípade, že budete túto nehnuteľnosť v budúcnosti predávať a kupovať ďalšiu, tak je jedno, v akom čase ju predáte, keďže hodnota novej nehnuteľnosti bude kopírovať stav trhu.

Kataster má najlepšie dáta o cenách

Najnovšie dáta NBS o ponukových cenách nehnuteľnosti ukázali, že v prvom štvrťroku medzikvartálne poklesli len o necelé štyri percentá. Je to výpovedné číslo o reálnej situácii na trhu?

NBS zbiera dáta z realitných portálov a vychádza z ponukových cien, takže táto štatistika nezodpovedá realite. Momentálne sa nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji nepredávajú za ponukovú cenu, ale so zľavou. Jej výšku NBS nevie štatisticky odmerať. V období rastu cien a nízkych úrokových sadzieb sa nehnuteľnosti predávali za ponukové a vyššie ceny, čiže štatistika NBS lepšie zohľadňovala realitu. V období poklesu cien preto táto metóda v krátkodobom horizonte nefunguje. Trvá dlhší čas, pokiaľ sa ceny na portáloch upravia a budú kopírovať realizované ceny. Pokiaľ nebudú predajné ceny nehnuteľností verejnou informáciou, tak tieto štatistické údaje by som bral len ako hrubý odhad a indikáciu ďalšieho smerovania trhu.

Aké ceny sú reálnejšie – od NARKS, teda priamo z realitných kancelárií či z katastra?

Pokiaľ má NARKS štatistiku založenú na zbieraní údajov z realitných portálov, tak platí to, čo pri štatistike NBS. Realitná kancelária má určite dobrý prehľad o realizovaných cenách, pri ktorých sa zúčastnila, ale nemá dostatočný objem obchodov, aby vedela vyhodnotiť alebo vytvoriť cenovú mapu. Nepredpokladám, že existuje prepojenie a zdieľanie týchto informácií medzi jednotlivými realitnými kanceláriami. Najlepším zdrojom informácií o cenách je kataster nehnuteľností, keďže má prehľad o každom realizovanom obchode v každej lokalite. Samozrejme, aj v tomto prípade bude určitá štatistická odchýlka, ale kataster vie vytvoriť najlepšie cenové mapy.

Nie je zverejňovanie predajných cien zásahom do súkromia?

Napríklad v USA je predajná cena verejná informácia na portáloch ako je zillow.com. Každý si vie pozrieť históriu predajných cien pri nehnuteľnostiach. Má to výrazný vplyv na realitný trh, ktorý je transparentnejší a kupujúci majú oveľa viac informácií.

Pokles cien bude mierny

Priemerná cena bytov podľa NBS klesla v prvom štvrťroku len o 3,7 %, ale medziročne stúpla o 1,3 %. Bude ich cena len mierne klesať?

Ceny v Bratislavskom kraji sa vrátili o niekoľko rokov späť a došlo k ich výrazne väčšiemu poklesu v porovnaní s medziročným rastom, ktorý uvádzate. Momentálne sa však už robí viac obchodov ako po „vyčkávacom“ medziobdobí v treťom a štvrtom štvrťroku vlaňajška. Zdá sa, že predávajúci pochopili, že ak chcú predať svoju nehnuteľnosť, musia pracovať s predajnou cenou a musia vyjsť kupujúcemu v ústrety.

Podľa údajov portálu Nehnutelnosti.sk ceny bytov už tretí štvrťrok klesajú, väčšinou aj medziročne. Je toto realita?

Áno, to kopíruje moju skúsenosť z praxe. Cena nehnuteľnosti závisí od ponuky a dopytu v danom regióne. Výrazný vplyv na dopyt má výška úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. V prípade, že budú naďalej rásť, tak počet potenciálnych kupujúcich bude klesať a tým pádom predávajúci bude musieť viac kupujúceho motivovať – napríklad nižšou cenou, aby predal svoju nehnuteľnosť.

V Prešove niektoré segmenty bytov medziročne klesli takmer o 10 %, kým v Trnave ešte rástli o 13 %. Bude pokles cien rozdielny podľa lokality?

V prípade, že v určitej lokalite je väčší dopyt ako ponuka, tak ceny nehnuteľností budú rásť a budú sa vymykať porovnaniu s inými regiónmi. Väčšinou sa jedná o regióny, kde je dlhodobo nedostatočný počet určitých druhov nehnuteľností alebo do regiónu prichádza strategický investor, ktorý zamestná tisíce ľudí. Tým pádom dopyt po bývaní môže radikálne narásť, ceny rastú, aj keď v iných regiónoch klesajú.

Bude pokles taký veľký ako v rokoch po 2008 alebo miernejší?

Zažil som obdobie rastu pred rokom 2008, a aj obdobie poklesu v rokoch do roku 2011. Odhadnúť vývoj trhu alebo porovnať obdobia je náročné a nedovolím si to. Myslím si, že bankový sektor bol v roku 2008 v porovnaní s dneškom v oveľa horšom stave. Zdá sa, že banky na Slovensku sú v dobrej kondícii. Uvidíme však, aký bude mať vplyv na vývoj celosvetového bankového trhu krach ďalšej americkej banky. V prípade, že sa stav bankového sektoru nebude ďalej zhoršovať, tak nás nečaká horšie obdobie ako v rokoch 2008 až 2011.

Predajná cena závisí od finančnej kondície developera

Najmä na bratislavský realitný trh prichádza veľa dokončených bytov. Môže to prevážiť ponuku nad dopytom a stlačiť cenu ešte nižšie?

Najväčší developeri na bratislavskom trhu sú tiež v oveľa lepšej finančnej kondícii ako boli v období 2008 až 2011. Získanie právoplatného stavebného povolenia trvá v priemere päť až desať rokov. Počas tohto obdobia musí developer platiť úroky za kúpu pozemku, dane z nehnuteľnosti, zamestnávať desiatky ľudí, čo mu výrazne zvyšuje náklady. Development je riziková podnikateľská činnosť, a preto sa developeri snažia vyťažiť z predajnej ceny maximum. Samozrejme sa bránia zníženiu cien a teraz skôr ponúkajú zľavy – napríklad formou dotovaných hypoték na určité obdobie, či bezplatnej montáže kuchynskej linky, alebo do predajnej ceny zahrnú pivnicu či parkovacie miesto. Niektorí developeri pristupujú k presunu realizácie veľkých projektov na neskoršie obdobie. Predajná cena vždy závisí od finančnej kondície konkrétneho developera. Čím dlhšie bude trvať obdobie vyšších úrokových sadzieb, tým viac sa developer dostane pod finančný tlak, a to môže mať vplyv na jeho ceny.

Ako dlho môžu ceny bytov klesať?

Výšku úrokových sadzieb určuje Európska centrálna banka (ECB). Keď ich zvyšuje, tak bankám stúpajú náklady a musia ich premietnuť do výšky hypotekárnych úverov. Myslím si, že obdobie úrokových sadzieb pod jedným percentom sa už nevráti a ultra nízke sadzby nie sú ani zdravé pre dlhodobú ekonomickú stabilitu. Z dlhodobého hľadiska by mala byť úroková sadzba vyššia ako inflácia.

Majú drahšie a prísnejšie hypotéky zásadný vplyv na predaj bytov či zaváži aj hrozba recesie a neistota okolo vojny a inflácie?

Drahšie hypotéky s prísnejšími kritériami majú zásadný vplyv na objem predaja bytov. Čím viac negatívnych faktorov na realitný trh vstupuje, tým väčšia neistota vládne na trhu a má vplyv na objem predajov. Faktory, ktoré spomínate, si banky prenášajú do výšky hypotekárnych úrokových sadzieb, a preto teraz na realitnom trhu dominuje kupujúci a nie predávajúci.

Akú prognózu máte na vývoj cien do konca tohto roka a v roku 2024?

Nemám krištáľovú guľu. Vývoj realitného trhu a cien závisí od výšky úrokových sadzieb hypotekárnych úverov a krokov ECB. Ak úroky budú rásť, ceny budú klesať. Ak úroky budú klesať, ceny môžu rásť. Realitný trh je závislý na ponuke a dopyte tak, ako každé odvetvie v ekonomike. Cenotvorbu však ovplyvňujú najmä predávajúci. Môže sa stať, že ich krízové obdobie prinúti znižovať ceny.

Referencia: https://www.finsider.sk/reality/na-realitnom-trhu-uz-dominuju-kupujuci-a-nie-predavajuci/
Fotografia: www.freepik.com